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買房步驟
一，尋找房屋資訊： 要獲取房產市場的資訊﹐有很多種方法。當然﹐使用互聯網是最快的方法。其他的資訊來源包括: 各州主要報紙、區或市報紙、房地產雜誌 房產代理櫥窗 'For Sale' 的看板 朋友和鄰居。 找房產代理 、請房產代理來為您工作。 讓房產代理知道您要買什麼樣的房屋﹐向他們提供細節甚至您的 理想房屋一覽表。 您向房產代理提供您理想房屋的資訊越多﹐ 房產代理實現您理想的機會就越大。這樣做的另一個好處是﹐在 房產還沒上市時﹐房產代理就會先想到您。
二，看房：
1）記住記筆記，因為您要看很多房子﹐做筆記能幫您較容易的比較各個房子的特徵。
2）檢查賣主聲明和售房合同，在法律上﹐賣主要提供一份聲明﹐在維省﹐ 稱為"賣主聲明(Vendor's Statement (or Section 32))"。在新南威爾士﹐ 叫做"售房合同(Contract of Sale)"。 這份聲明﹐您可以從買主的房產代理那裏讀到。 它包括﹕
3）自己做一次房屋檢查：對您傾向於購買的房產﹐要事先做一下房 屋檢查。以避免購買後﹐才發現有很多地方需要修繕。下面是在 房屋檢查時﹐應考慮的部份﹕
房子內部
房子外部
專業人士將檢查房屋的每一個部份﹐包括 建築結構﹐房頂和水槽是否漏雨﹐電線和水管等部份﹐大約要花二到四個小時的時間。 專業人士不負責檢查房屋表面上的不足之處﹐像油漆刷的不好等。 專業人士會提供給您一份書面的檢查報告。 它將告訴您房產存在的問題﹐大約要花多少錢來維修。 有了這些資訊﹐那麼該不該買這個房子﹐ 您也就心裏有數了。如果您決定買﹐同樣也就有充足的理由來與房產代理討價還價了。
三，談判過關 談判是買房過程中最讓人心緒不寧的一環。
當您的報價被接受後，您需要立即： 支付小部分定金， 草簽購房合同備忘錄， 開始辦理轉讓手續 談判的技巧應在於找到賣主願意賣出的最低價位。 談判的關鍵是看上去您好象對這所房子不感興趣。 如果您真的很喜歡一所房子， 那對您而言，要裝出一付毫不在乎的樣子非常之難。這也是有時談判難上加難的原因。在談判時不露聲色能使您穩紮穩打地與仲介商論價。這要比您在談判時表現出急不可奈的心理更可能敲定一個好價位。一種淡然的心理同時也能在您買不到房子時最大限度地消除失望心理。 大多數人在議價時總有一種多少砍掉一點的心理。基於這個原因，通常買主總想出一個比賣主報價低大約10%的價位。仲介商會把你的出價告之房主然後讓你知道接受還是不接受。在最終達成協定之前你可能需要好幾次重新評估自己的出價 。
不要告訴房產代理您最多能付多少。如果賣主不滿意您給的價錢，一點點增加數額。堅持就是勝利。 當然，有時您可能不那么走運，譬如說，市場非常堅挺。如果有好幾個人同時對同一所房產感興趣，您得決定一個適當的出價。 在兩種情況下，都不要超出你的預算上限。您決不能因為揪住一筆交易不放而被牽著鼻子走，要記住，您的情緒可能會影響您的鑒別力。您可以最終買到一所房產，但您可能也會因此而背上一筆超出自己預算的抵押貸款。 當賣主似乎不太願意壓價而價格仍在您的期望值之上，您不妨告訴房產代理為什么您認為價格太高了。房產代理可以把您的意見轉告給房主，房主還是有可能掂量一下您的論理而把價格減調一點。 如果您的出價被認可了，記住要有 一份書面記錄。這包括雙方在合同文本上或合同備忘錄上簽字(只適用於維州)。合同列出經協商同意的價格和相關的期限、條件，如視房屋查看的滿意度和資金情況而 定。一旦簽署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。 接下來的事就是開始辦理轉讓手續和落實您的資金了。如果您還沒有進行房屋查看這一項，請立刻安排房屋檢查。
四，後期收尾
在擬定雙方都能接受的價格後，買房過程並未結束。在您 喬遷新居前，仍然有不少事需要您 留心。您
將需要做以下這些事： 交換合同：經歷"冷靜"期，繼續轉讓手續、完成貸款事宜、成交、處理保險事宜。 一﹒交換合同 如果買房是通過房產代理或私人交易的途徑 (而不是拍賣)，您 的律師或代理人將會逐一檢查賣方提供合同的所有細節。這包括： 價格 、成交日期 (即你同意全額支付購房款，同時擁有該房產)、 動產 (即可移動的包括在所購房產內的財產)、 特別條件 (如，貸款，現有房產銷售，檢查房屋是否滿意以及其他您想在最終成交前賣方應做到的事)， 您的法律顧問負責檢查合同細節，確保合同沒有任何對購房或使用房產不利的內容。 確保售房合同詳細載明您認為應該歸入購房權益的附帶設施和相關用具，諸如各種可動產，象窗簾，燈具，活動鐵皮房子等。 一旦所有看房結果都很滿意且資金上已獲書面批准，合同即可簽署。每一方都在自己的售房合同文本上簽字，合同要準備好 一式兩份。賣主保留您簽字的合同文本，您則保存對方簽字的文本。 這一過程就是通常所說的"交換合同"。 一旦雙方都在合同上簽了字，合同就不能更改了。不過，天有不測風雲，如果情況的改變影響到合同的任何一方，那么在介於簽字與成交這段時期內，他可以要求修改合同。 二﹒經歷"冷靜"期 "冷靜"期是指買方可以取消合同的那段時期。但不包括拍賣購房。這段時期開始于交換合同後，長短因各州而異，所以，請向您的法律顧問諮詢一下。 三﹒ 繼續轉讓手續即使您和賣主已交換合同文本，轉讓手續仍在繼續。您的法律顧問會花上一點時間向有關政府機構作更周全的問詢，諸如當地市政廳，自來水公司等。 在所有州，書面形式的土地轉讓書，銷售和徵用通知必須備好。除此之外，在房產轉讓時，您的代理人有責任確保一切地方政府土地稅和其他稅費無一遺漏。您可能會發現，除購房款外，印花稅會是最大的一筆開支了 (這一稅費是按照購房款的百分比來換算的)。請教您的律師您該付多少，或者使用我們的印花稅計算器把這筆帳算出來。 其他費用包括利息及證書工本費，還有因土地轉讓和抵押貸款而有的註冊費用。一旦你的合同文本最終簽署後，應交給賣主。而在成交之日(即你付清款項而佔有房產)，經對方簽字的合同文本應交還與你。結束交易，你應該拿到一份成交聲明，詳細載明你所欠的款項，包括稅收和利率的調整。 四﹒完成貸款事宜現在您需要聯繫貸款機構，告訴他們您已經報了價準備買房子。貸款機構就會對您準備買的房產估價，如果符合條件，他們會貸款給您，以讓您得到足夠的錢買房。 如果您還沒有決定取哪一種貸款，那就好好鑽研吧。選擇一種住房貸款有時會令您大傷腦筋，特別是當您時間有限時。請參照房屋貸款批准程式。 五﹒ 成交成交日期是指您向賣主付清房款並擁有房產的那一天。從法律上講，成交是房產交易的完成。 您的法律顧問應該安排此項事宜，並通知抵押貸款人 (即借給你錢款的人)。一般來說，成交之日是在合同文本交換後的四到六周。 在成交之日，購房款的餘額應一筆付清，產權證書 (載明房產所有權的法律檔) 同時交付。如果您是靠自己而沒申請任何貸款而購得房產，那么，房產所有人的名字將轉到您或者您的代理人頭上。否則，貸款人將得到轉讓檔和產權證書。最後，這所房子的鑰匙就歸您了。 您有權要求在成交之日賣主清空房屋內所有物品。您同時也有權在成交前一刻作最後一次視察。如果發現自從交換合同後，房子有所改變，比如吊燈或窗簾不見了。您的法律代理可以通知賣主，如果房子不回到先前報價時的狀況，買方就不會成交。 六﹒ 處理保險事宜一旦房產成交，請 記住一定要為您的新房子買保險：包括建築物和屋內物品兩種保險。您甚至在簽署第一份合同時就可以做這事了。這樣， 如果賣主的保險不完備或沒付款，您的新房產還能處在保險的保護傘下。 貸款機構會強制您購買建築物保險。一般有兩種保險法：置換保險和補償保險。 置換保險是"以新換舊",補償保險則是"以舊換舊"。 進一步的保險諮詢請參照保險需求。同時，也可以看一下房產服 務，獲取有關保險公司的資料。 |
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